Dación en pago

Mucho se ha escrito últimamente a raíz de la crisis económica sobre la dación en pago. La dación en pago consiste en la posibilidad de que el hipotecado ceda al banco acreedor la propiedad de la vivienda a cambio de saldar la hipoteca deudora. Esta figura jurídica, contrario a lo que la gente piensa, sí está contemplada en nuestro ordenamiento, pero la banca no quiere ejercitar esta opción nunca principalmente por que la obligaría a tener una abultada cartera hipotecaria. La dación en pago es una medida que al hipotecado le sale muy cara: De pronto convierte en un alquiler lo que era una hipoteca y pierde todo lo que ha invertido en la vivienda, además de la parte que no hipotecara de su valor si el préstamo se lo dieron por importe inferior,  pero a cambio en lugar de responder ante el préstamista con todos sus bienes,  fórmula legal del préstamo personal con garantía hipotecaria que es lo habitual en Europa,  responde únicamente con el bien hipotecado. Esto conlleva unos riesgos para el banco relacionados con el valor de la vivienda, su mantenimiento y la estabilidad o capacidad de pago del deudor. En América en general que es dónde está más extendida la concesión de préstamos con dación en pago, los bancos se protegen de ésto de dos maneras: Unos tipos de interés por encima del legal del dinero y mediante la obligación de contratación de seguros por importes altísimos a cuenta del hipotecado. La retasación de la vivienda para que no pierda valor también es habitual, lo cual crea entre los propietarios una psicosis colectiva para que nada perturbe la estabilidad del valor de la vivienda, el bienestar del barrio e incluso el ornato de la calle. En EE UU donde la mayoría de la propiedad es unifamiliar o de media densidad o como mucho apartamentos en edificios condominio de pequeña dimensión, es fácil que durante años la valoración de la vivienda se mantenga estable. En Europa con una propiedad urbanizada y en edificios bajo un régimen de propiedad agrupada en comunidades de vecinos y donde la evolución del barrio depende mucho del comercio que se establezca en los locales comerciales que ocupan los bajos de los edificios o de las infraestructuras que las Administraciones Públicas hagan en el barrio, si éste no está consolidado,  este control se antoja más dificil . Hay además un factor que juega en contra de estos planteamientos aquí: El alquiler. El alquiler en España es tremendamente caro en proporción a la cuota hipotecaria media. Según Euribor.com la cuota hipotecaria media en España es 581,97 Euros. Los cálculos de otras páginas son dispares: hablan de una cuota hipotecaria media de 850 euros. En cualquier caso  el precio medio del alquiler es de 729 euros. Vamos a ver cómo está el alquiler, en EE UU por ejemplo y la cuota hipotecaria media, partiendo de la base que en América una superficie de 90 metros que sería media en España allí sería una casa pequeña. Una vivienda unifamiliar corriente a 50 km. de Los Angeles puede costar ahora unos 250.000 euros y hablamos de 350 metros y una parcela de 600-1000 metros. De entrada la hipoteca normal está en el 4,5% muy alejado de los tipos europeos ( o sea que hablamos de cuotas de 1.000 euros a 30 años...)  Los datos medios del censo norteamericano nos acercan una cifra (Pág. : 64)  similar para los alquileres medios, pero con cuotas hipotecarias mayores, donde a pesar de ello la proporción 70/30 entre propietarios y alquiladores está lejana de la proporción española, mucho más extrema, cercana al 89/11 entre propiedad/alquiler.  La legislación poco proteccionista para el arrendador en España hace que el alquiler no sea rentable a niveles medios para cualquier propietario, a pesar de la posibilidad de hacer recaer en éste los impuestos y las cuotas de comunidad de la propiedad, que reconoce la LAU de 1994 modificada en 2009 para mejorar en favor del arrendador la transmisión del contrato o los procesos de deshaucio, algo que todavía no se ha reflejado en la realidad del mercado.

En España falta una construcción ligada directamente al alquiler: apartamentos de poca dimensión en edificios hechos ad-hoc para alquilar. Eso proporcionaría alquileres más razonables y evitaría lo que actualmente ocurre: que la dimensión de las viviendas alquilables excede el tamaño razonable que precisan los arrendadores, con el consiguiente sobreprecio. 

Lo ideal si estuviéramos en un mercado financiero avanzado sería que se pudiesen hacer los dos tipos de préstamos: el personal con garantía hipotecaria y el préstamo hipotecario con dación en pago. Pero, claro, qué podemos esperar de un mercado que lo que pide al Ministerio de Economía es que les permita la práctica que ya están realizando de la cesión hipotecaria (de dudosa legalidad en nuestro país, puesto que supone la cesión de la hipoteca que está escriturada) que tantos problemas a través de los CDO-obligaciones de deuda colateral- (collaterazed debt obligation) ha dado al mercado financiero norteamericano y de rebote al mercado internacional ?